Первоначальный взнос: 10, 20 или 50 %?
Чем больше взнос, тем меньше кредит — это очевидно. Неочевидно другое: сколько именно экономит каждый дополнительный миллион и когда лучше оставить деньги себе. Считаем на квартире за 12,4 млн ₽.
При рыночной ставке
Квартира 12,4 млн ₽, 30 лет, ставка 20 % годовых, платежи равные:
| Взнос | Кредит | Платёж | Переплата | Нужен доход |
|---|---|---|---|---|
| 10 % · 1,24 млн | 11,16 млн ₽ | 186 486 ₽ | 56,0 млн ₽ | 373 000 ₽ |
| 20 % · 2,48 млн | 9,92 млн ₽ | 165 765 ₽ | 49,8 млн ₽ | 332 000 ₽ |
| 30 % · 3,72 млн | 8,68 млн ₽ | 145 044 ₽ | 43,5 млн ₽ | 291 000 ₽ |
| 50 % · 6,2 млн | 6,2 млн ₽ | 103 603 ₽ | 31,1 млн ₽ | 208 000 ₽ |
Взнос в 50 % вместо 20 % снижает платёж на 62 тысячи в месяц, а переплату — почти на 19 млн. И банку нужно показать доход на 124 тысячи меньше.
Цена одного миллиона
При ставке 20 % и сроке 30 лет каждый рубль кредита превращается примерно в шесть рублей выплат. Поэтому:
Ни один вклад не принесёт такой доходности на те же деньги. Если выбирать между вкладом и взносом при дорогой ипотеке, взнос почти всегда выгоднее.
При льготной ставке
Под 6 % разница тоже есть, но меньше:
| Взнос, 6 % | Платёж | Переплата |
|---|---|---|
| 20 % | 59 475 ₽ | 11,5 млн ₽ |
| 50 % | 37 172 ₽ | 7,2 млн ₽ |
При низкой ставке деньги на вкладе могут приносить больше, чем стоит кредит. Тогда выгоднее внести минимальный взнос, а остальное держать на вкладе и гасить досрочно, если ставки по вкладам упадут.
Условия льготных программ меняются. Минимальный взнос и лимит кредита уточняйте в банке на дату сделки.
Не отдавайте всё
Самая частая ошибка — вложить во взнос все накопления. После покупки понадобятся деньги на ремонт, мебель, переезд, а ещё — на случай, если доход временно пропадёт.
- Оставьте подушку хотя бы на 3–6 ежемесячных платежей.
- Заложите расходы на сделку: оценку, страховку, услуги, переезд.
- Остальное — во взнос или в досрочные погашения в первые годы.
Где взять на взнос
- Накопления — самый простой вариант.
- Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение ипотеки.
- Продажа текущего жилья — банки умеют проводить такие сделки одновременно.
- Субсидии и региональные программы для отдельных категорий покупателей.
Двигайте линейку взноса в калькуляторе и смотрите, как меняются комнаты на плане.